关于推动解决物业管理领域 群众反映突出问题的调研和思考
作者：韩金涛编辑时间：2024-08-12 10:25浏览次数：
关于推动解决物业管理领域
群众反映突出问题的调研和思考
韩金涛
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为进一步贯彻落实习近平总书记关于整治群众身边不正之风和腐败问题重要论述，切实发挥纪检监察机关监督保障落实、促进完善发展作用，推动解决物业领域侵害群众利益问题，督促相关单位加强和规范物业管理、提高服务水平，进一步提升群众获得感、幸福感，通过与市住建局、物业服务行业协会、市场监管局等相关单位进行座谈交流，深入小区走访物业公司和有关业主，全面梳理物业管理领域存在的问题，认真剖析成因，提出建议对策，形成调研报告如下:
一、总体情况
近年来，我市不断建立健全物业管理制度体系，制定了《三门峡市物业服务企业星级服务等级评定管理暂行规定》，成立了物业服务行业协会和物业行业协会党委，加强行业检查、推行信用管理，开展党建引领、提升服务水平，不断规范物业管理，积极化解矛盾纠纷，物业管理水平有了较大提高。2018年3月开始，国家取消物业服务企业资质认定，市场准入不再实行资质许可，物业公司取得营业执照即可从业。因国家取消物业服务准入门槛，近几年物业服务企业数量增长较快。
（一）住宅小区情况
三门峡市主城区（湖滨区、陕州区、开发区、商务中心区）住宅小区共820余个，其中专业物业管理小区320余个，老旧小区（含三无小区）500余个。
（二）物业公司情况
三门峡市物业管理企业（有在管物业项目）160余家，其中国有物业管理企业3家（明珠物业、金渠集团、机关事务局），上市物业企业5家（建业物业、鑫苑物业、之平物业、碧桂园物业、康桥物业），其它管理面积在十万平米以下的小型物业公司占比85%以上，物业管理企业成立党支部83家；专业物业管理小区320余个，其中建立党组织的物业管理区域数149个，实现业主委员会自治管理小区65个，物业管理委员会组织5个，业主委员会成立党支部4个。物业从业人员6000余人，物业服务企业党员数336人。
（三）职能部门监管情况
根据相关文件，市住建局物业科负责全市物业管理行业政策制定和行业发展指导；各县（市、区）住建局物业管理科负责物业服务企业的指导和监管。2020年11月，市住建局将市区物业服务企业监管相关职责移交给湖滨区房地产管理局、经济开发区建设局、陕州区住建局，由各区住建局相关部门负责对物业服务质量进行监督管理。目前，对物业服务企业监管措施主要为行业主管部门通过信用管理方式，开展信用评价，对失信行为按严重程度予以相应惩戒；由物业服务行业协会加强自律管理；对违规违法行为，由住建、公安、市场监管、消防、城管等主管部门按照职责分工依法查处。
二、存在问题
物业服务管理工作具有情况复杂、信访量大、纠纷多的特点，已成为社会长期关注的热点难点。调研发现存在的主要问题有：
（一）物业服务成为投诉焦点
一是物业服务态度与质量方面，突出表现是物业服务内容不公开、违约责任含糊，无责任心，服务不积极，对业主合理投诉消极对待或处理不及时、久拖不决，导致群众频繁投诉。比如，打扫卫生不及时导致环境脏乱，电梯检修不及时存在安全隐患，单元门等设施损坏、外墙或顶楼漏水长时间得不到维修，影响业主生活，等等。二是物业服务企业更替方面，突出表现是物业不作为、乱作为，业主要求罢免、更换物业公司。比如，物业电话长期无人接听，业主办事找不到人；收取管理费、物业费不开具发票，有的还要求通过扫码支付给个人，等等。三是收费不合理方面，突出表现是将物业费与电费、水费、车位费等捆绑在一起，擅自提高收费标准、增加收费项目。比如，有的物业把物业费和车位费绑定在一起，不交物业费就不允许车辆进出，等等。
（二）资金使用管理不规范
一方面，维修资金使用管理不规范。维修资金主要用于小区屋顶、外墙渗漏以及电梯、消防、监控等共用设施设备维修。《民法典》第278条规定，“使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”实际工作中，由于业主对他人的房屋维修表决意愿不高，造成业主之间维修表决难，致使小区公用部位、公共设施设备得不到及时的维修养护，市民由于等待时限过长、反复投诉。同时，这笔资金只反映在账面上，实有资金及存在何处都很“朦胧”。另一方面，公共收益收支不透明。小区公共收益主要指利用业主共有部分、共用设施设备经营所得的汽车停放费、广告费、场地使用费、房屋出租费等。由于成本核算模糊，有的公共收益没有单独建账、独立核算，账务不透明；有的公共收益收支情况没有按要求进行公示，等等。
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（作者系市纪委监委案件审理室副主任）
（责任编校 刘韶华）
